De basis onder een financieringsgesprek

U heeft een plan voor nieuwbouw, uitbreiding of verduurzaming van zorgvastgoed of een andere investering die bijdraagt aan een toekomstbestendige inrichting van de zorg. De inhoudelijke noodzaak is helder. Maar is ook duidelijk of het plan voldoende basis heeft voor financiering?

In het vorige deel schreven we dat financiering geen sluitstuk is, maar een integraal onderdeel van een zorgplan.

De praktische vervolgvraag is: Welke informatie moet op tafel liggen om een financieringsgesprek goed te kunnen starten?

Bij Hartelt Fund Management zien we dat een eerste beoordeling vaak terugkomt op dezelfde tien vragen. Ze maken zij zichtbaar of de basis klopt: Is het plan concreet, zijn de kasstromen onderbouwd en passen financiering, risico’s en zekerheden bij de organisatie?

Een concrete beantwoording geeft niet alleen een financier meer inzicht. Zij laat ook zien dat een zorgaanbieder in control is en haar zaken op orde heeft.

#1. In welke fase zit het project?

Is het nog een idee, ligt er al een uitgewerkt plan of zijn er al vergunningen aangevraagd?

==> Hoe concreter de casus, hoe beter de financierbaarheid en mogelijke knelpunten kunnen worden ingeschat.

#2. Wie is de kredietnemer?

Om welk type zorginstelling gaat het? Wat is de marktpositionering? En welk track record heeft de organisatie?

==> Dit geeft een eerste beeld van de partij die de financiering aanvraagt.

#3. Wat is het doel van de financiering?

Financiering voor nieuwbouw is anders dan financiering voor verduurzamingsmaatregelen of een domoticaproject.

==> Het doel van de investering bepaalt mede hoe de financieringsvraag wordt beoordeeld.

#4. Hoe draagt het project bij aan toekomstbestendige zorg?

De Nederlandse zorgsector staat voor grote uitdagingen, waaronder de zorgtransitie, verduurzaming en arbeidsmarktproblematiek.

==> Voor de financierbaarheid wordt het steeds belangrijker dat een project actief bijdraagt aan een toekomstbestendige en doelmatige inrichting van de zorg.

#5. Welke financiering wordt gevraagd?

Wat is de gewenste hoofdsom? Welke looptijd, welk aflospatroon en welke rentestrategie worden gevraagd?

==> De financieringsstructuur moet aansluiten bij het doel, de onderliggende zekerheden en de financiële positie van de instelling.

#6. Hoe ziet de juridische structuur eruit?

Een overzichtelijke juridische en contractuele structuur is doorgaans beter financierbaar dan een complexe structuur.

==> De gekozen structuur moet daarom helder en goed uitlegbaar zijn.

#7. Is er een financiële business case beschikbaar?

Bij een quick scan gaat het eerst om de vraag óf een voldoende uitgebreide financiële business case beschikbaar is. De uitgebreide analyse volgt bij een formele financieringsaanvraag.

Het gaat hierbij om een uitgebreide financiële analyse van de casus, niet enkel om een simpele doorrekening.

==> De business case moet inzicht geven in de robuustheid van de casus, ook in negatieve scenario’s, en in de aannames en toelichtingen die daaraan ten grondslag liggen.

#8. Hoe worden rente en aflossingen betaald?

Uit welke kasstromen worden rente en aflossingen betaald? En hoe ontwikkelen die kasstromen zich in de tijd?

==> Zonder dit inzicht is niet goed te beoordelen of de financiering gedragen kan worden.

#9. Hoe worden risico’s verdeeld tussen partijen?

Verschillende financiers vragen verschillende zekerheden en accepteren verschillende risico’s.

==> De beschikbare zekerheden moeten passen bij het doel en de risico’s van de gevraagde financiering.

#10. Hoe courant en waardevast zijn de zekerheden?

Bij elke financieringsaanvraag (ook wanneer iets anders wordt gefinancierd dan vastgoed) is inzicht nodig in de courantheid en alternatieve aanwendbaarheid van de zekerheden.

==> Dat is relevant voor de instelling zelf, omdat het laat zien in hoeverre het aangeboden zorgproduct kan worden aangepast. Tegelijkertijd bepaalt het mede de waarde van het onderpand voor een financier.

Van eerste check naar financieringsgesprek

Deze vragen geven geen definitief financieringsoordeel. Zij vormen de basis voor een eerste quick scan.

Bij voorkeur worden de antwoorden en onderbouwing vervolgens gebundeld in een complete en consistente financieringsaanvraag. Is de uitkomst van de quick scan positief? Dan vormt dit de opmaat naar een formele financieringsaanvraag en een uitgebreidere beoordeling van de casus.

Een financierbare investering begint niet bij de hoogte van de lening, maar bij de samenhang tussen project, organisatie, business case, kasstromen en zekerheden.

We kijken graag met u mee

Kan een plan in 10 tot 15 minuten langs deze vragen worden toegelicht, met een complete beantwoording op alle punten? Dan is de basis meestal sterk genoeg om het financieringsgesprek inhoudelijk te starten.

Werkt u aan een concreet zorgproject en wilt u toetsen of de financieringsvraag voldoende is onderbouwd?

Neem contact met ons op via financieringvoordezorg@hartelt-fm.com.

Kent u een collega voor wie deze tien vragen relevant zijn? Stuur deze editie dan gerust door naar iemand die betrokken is bij vastgoed, finance of strategie.

Rob Coenen