Waarom een energielabel pas het begin is

Thijs van Eys

63% van het vastgoed in de VVT heeft nog geen geregistreerd energielabel. In de gehandicaptenzorg loopt dat volgens een door ABN AMRO aangehaalde inventarisatie zelfs op tot 73%. (ABN AMRO)

Dat klinkt misschien als een administratief aandachtspunt. Voor ons is het vooral een financieringsvraagstuk.

In deze reeks kijken we naar drie blinde vlekken die verduurzaming van zorgvastgoed kunnen vertragen of lastiger financierbaar maken. In de vorige editie ging het over subsidies. Deze keer kijken we naar de tweede: het ontbreken van goede vastgoed- en energiegegevens.

Want als je niet goed weet hoe een gebouw energetisch presteert, wat het werkelijk verbruikt en welke installaties de komende jaren aan vervanging toe zijn, wordt het lastig om te bepalen waar je als eerste in moet investeren.

€920 miljoen investeren. Maar waar begin je?

De Nederlandse zorg is verantwoordelijk voor ongeveer 7% van de nationale CO₂-voetafdruk (RIVM). Een aanzienlijk deel daarvan hangt samen met gebouwen en energiegebruik, naast onder andere vervoer, geneesmiddelen en de inkoop van producten en materialen.

Alleen al voor het verduurzamen van vastgoed in de langdurige zorg is volgens de sectorale routekaart tot 2030 circa €920 miljoen aan extra investeringen nodig. Gemiddeld komt dat neer op ongeveer €56 per vierkante meter, boven op de reguliere kosten voor onderhoud, renovatie en nieuwbouw (Sectorale routekaart Care, EVZ).

Bij zulke bedragen wil je weten waar iedere euro het meeste doet.

  • Welke locaties vragen als eerste om een investering?
  • Wat kan nog wachten?
  • En welke maatregelen kunnen worden gecombineerd met regulier onderhoud?

Daarvoor heb je een goede nulmeting nodig.

Je wilt weten hoe de gebouwschil ervoor staat, hoe installaties presteren en wat hun resterende levensduur is. Je wilt inzicht in het werkelijke energiegebruik, de benodigde investeringen per locatie en de mate waarin een gebouw aan toekomstige eisen kan voldoen.

Ontbreekt dat inzicht, dan bestaat het risico dat maatregelen vooral worden gekozen omdat ze zichtbaar, subsidiabel of relatief eenvoudig uitvoerbaar zijn. Terwijl een andere investering vanuit de langetermijnstrategie van het gebouw misschien logischer is.

Een label vertelt maar een deel van het verhaal

Een energielabel helpt om dat beeld op te bouwen.

Voor zorggebouwen is zo’n label overigens niet in iedere situatie verplicht. De labelplicht geldt in beginsel bij verkoop, verhuur of oplevering. Het ontbreken van een geregistreerd label betekent dus niet automatisch dat een gebouw niet aan de regels voldoet.

Tegelijkertijd zegt een energielabel ook niet alles.

Het geeft een berekende energieprestatie onder gestandaardiseerde omstandigheden. Het werkelijke energiegebruik kan daarvan afwijken door bezetting, zorgintensiteit, openingstijden, ventilatie, apparatuur, gedrag en de manier waarop installaties zijn ingeregeld.

Een verpleeghuis of zorgkliniek die 24 uur per dag operationeel is, kun je nu eenmaal niet één-op-één vergelijken met een regulier kantoor of woongebouw.

Voor een investerings- of financieringsbeslissing willen we daarom meer weten dan alleen het label.

  • Wat is het huidige verbruik?
  • Welke maatregelen staan gepland?
  • Welke besparing is realistisch?
  • Hoe lang blijft de locatie in gebruik?
  • Is de netaansluiting voldoende?
  • Welke investeringen vallen samen met natuurlijk onderhoud?
  • En wat gebeurt er met de waarde en exploitatie als maatregelen worden uitgesteld?

Dat zijn vastgoedvragen, maar uiteindelijk ook financieringsvragen.

Ontbrekende data hebben een prijs

Stel dat een installatie over drie jaar sowieso vervangen moet worden. Dan kan het logisch zijn om een verduurzamingsmaatregel te combineren met die geplande vervanging.

Maar daarvoor moet je wel weten hoe oud de installatie is, hoe deze presteert en welke werkzaamheden de komende jaren toch al gepland staan.

Juist die informatie helpt om investeringen beter te timen en te prioriteren.

Ontbreekt ze, dan neemt voor een financier de onzekerheid toe. Dat kan zich vertalen in vertraging, aanvullende voorwaarden, een lagere financiering of een hogere risico-opslag.

Daarmee krijgt iets wat op het eerste gezicht administratief lijkt ineens concrete financiële gevolgen.

Van label naar investeringsbeslissing

Wat ons betreft is een energielabel daarom vooral een startpunt.

Het is één van de bouwstenen voor een financierbare vastgoedstrategie.

Bij Hartelt Fund Management kijken we daarom naar de samenhang tussen energieprestaties, werkelijk verbruik, onderhoud, resterende levensduur, toekomstig gebruik van een locatie en de financiering.

Als dat beeld voldoende compleet is, kun je investeringen beter vergelijken, prioriteren en onderbouwen.

Thijs van Eijs

Bronnen

FINANCIERING

Apollo uitgeroepen tot Global Sector Leader

Vijf jaar op rij 5 sterren bij GRESB

Op pad langs een aantal objecten

Waarom een energielabel pas het begin is