Financiering binnen een zorgvastgoedplan

U ziet de zorgvraag groeien. Uw huidige huisvesting sluit niet meer aan. Er is een plan voor uitbreiding, verduurzaming, nieuwbouw of herontwikkeling.

En toch blijkt de financiering ingewikkelder dan verwacht.

Dat ligt niet per se aan het zorgplan zelf. Vaak zit de complexiteit in de vertaling naar een financierbare vastgoed- en exploitatiecasus. Zorgvastgoed past namelijk zelden netjes binnen een standaard financieringsmodel. Een plan moet niet alleen zorginhoudelijk logisch zijn, maar ook worden vertaald naar kasstromen, zekerheden, vastgoedwaarde, risico’s en terugbetaalcapaciteit.

Daar gaat het in de praktijk vaak mis.

In de vorige delen van deze reeks lieten we zien dat zorgvastgoedplannen niet altijd vastlopen op het zorgconcept zelf, maar op de manier waarop het plan financieel is opgebouwd.

De vraag voor dit deel is daarom:

Wanneer betrek je financiering bij een zorgvastgoedplan?

Het korte antwoord: Eerder dan vaak gebeurt. Maar belangrijker nog: Financierbaarheid moet niet pas aan het einde worden getoetst maar tijdens de planvorming al worden meegenomen.

Financiering is geen sluitstuk

In veel trajecten wordt financiering nog gezien als de laatste stap. Eerst wordt het zorgconcept uitgewerkt, daarna volgt het vastgoedplan, en pas daarna wordt gekeken welke financiering daarbij past.

Dat lijkt logisch, maar in de praktijk werkt het vaak anders.

Juist in de eerste fase worden keuzes gemaakt die later bepalend zijn voor de financierbaarheid. Denk aan:

• blijft de zorgaanbieder eigenaar van het vastgoed of wordt er gehuurd?
• wordt de investering gedragen door de exploitatie van de zorgorganisatie?
• past het gebouw ook op langere termijn bij de zorgvraag?
• is er voldoende flexibiliteit als de organisatie groeit of verandert?
• sluiten looptijd, kasstromen en zekerheden aan op wat een financier nodig heeft?

Als deze vragen pas aan het einde worden gesteld, is bijsturen vaak lastig. Het investeringsbedrag ligt dan al vast, het ontwerp is uitgewerkt en de business case is gebouwd op aannames die niet altijd passen bij de eisen van een financier.

Daarom is het belangrijk om financierbaarheid al tijdens de planvorming mee te nemen, ook als de financier zelf pas in een later stadium wordt betrokken.

Haalbaar is niet hetzelfde als financierbaar

Een belangrijk onderscheid wordt vaak onderschat: een plan kan financieel haalbaar lijken, maar toch niet financierbaar zijn.

Haalbaar betekent dat de business case op papier sluit. De verwachte inkomsten, kosten en investeringen lijken met elkaar in balans.

Financierbaar betekent dat een externe financier voldoende vertrouwen heeft in de totale casus: de kasstromen, de zekerheden, de organisatie, het vastgoed, de risico’s en de terugbetaalcapaciteit.

Daar zit vaak het verschil.

Voor een zorgaanbieder voelt de investering vaak noodzakelijk: Zonder passende huisvesting kan de organisatie niet groeien, wachtlijsten niet verkorten of zorg niet efficiënter organiseren. Voor een financier is noodzakelijkheid alleen niet genoeg. Die wil zien hoe die noodzaak wordt vertaald naar een robuuste financiële structuur.

Een zorgaanbieder kan bijvoorbeeld laten zien dat uitbreiding nodig is en dat er vraag is naar de zorg. Maar een financier kijkt ook naar andere vragen:

• Hoe stabiel zijn de inkomsten?
• Wat gebeurt er als de bezetting later op gang komt dan verwacht?
• Is de organisatie groot genoeg om tegenvallers op te vangen?
• Wat is het vastgoed waard als zorgfunctie?
• Zijn de aannames in de business case realistisch onderbouwd?
• Kan de lening ook worden gedragen als rente, bouwkosten of exploitatiekosten wijzigen?

Dat zijn geen details. Dit zijn precies de punten waarop een aanvraag kan vastlopen.

Eigendom vraagt om een sterkere onderbouwing

Dit wordt extra belangrijk wanneer de zorgaanbieder het vastgoed zelf in eigendom wil houden en de investering met vreemd vermogen wil financieren.

Bij een huur- of investeerdersstructuur ligt een deel van het vastgoedrisico bij een externe partij. Die partij beoordeelt onder meer de kwaliteit van het vastgoed, de gebruiksmogelijkheden, de huurstroom en de langetermijnwaarde van het object.

Bij financiering met behoud van eigendom ligt dat anders.

Dan blijft het vastgoed op de balans van de zorgaanbieder. De financier kijkt daardoor rechtstreeks naar de organisatie zelf: naar draagkracht, kasstromen, zekerheden en terugbetaalcapaciteit.

De business case moet dan twee dingen tegelijk aantonen:

1. dat het zorgconcept inhoudelijk en maatschappelijk logisch is;
2. dat de organisatie de financiering verantwoord kan dragen.

Juist daar gaat het in de praktijk vaak mis. Niet omdat het zorgplan onvoldoende is, maar omdat de financiële onderbouwing onvoldoende laat zien hoe zorgexploitatie, vastgoedwaarde en terugbetaling samenkomen.

Van lineair naar integraal werken

Een financierbaar zorgvastgoedplan ontstaat niet in losse stappen.

Het vraagt om een integrale aanpak waarbij bestuur, vastgoed en finance tijdig naar dezelfde casus kijken, zodat het plan later ook goed aan een financier kan worden voorgelegd.

Niet eerst zorg. Dan vastgoed. Dan financiering.

Maar … vanaf het begin de samenhang tussen drie vragen:

• Wat willen we zorginhoudelijk realiseren?
• Welk vastgoed is daarvoor nodig?
• Welke financieringsstructuur past bij de exploitatie en de risico’s?

Die manier van werken maakt het mogelijk om eerder bij te sturen. Misschien blijkt eigendom passend. Misschien is huur verstandiger. Misschien vraagt de casus om een andere looptijd, meer eigen inbreng, aanvullende zekerheden of een gefaseerde investering.

Het doel is niet om een financieringsaanvraag mooier te presenteren. Het doel is om het plan zelf sterker te maken voordat het aan een financier wordt voorgelegd.

Waar Hartelt waarde toevoegt

Vanuit onze ervaring met zorgvastgoed zien we dat financieringsvraagstukken zelden alleen over geld gaan. Ze gaan over de samenhang tussen zorgvraag, exploitatie, vastgoedkeuzes en langetermijnwaarde.

Voor sommige zorgaanbieders sluit een standaard bancaire beoordeling niet goed aan op de aard van het vraagstuk. Zeker bij zorgvastgoed spelen factoren mee die niet altijd goed in een standaardmodel passen: de zorgvraag, het zorgconcept, het vastgoed, de exploitatie, de toekomstige bezetting en de langetermijnbestendigheid van de locatie.

Juist daar kan Hartelt Fund Management waarde toevoegen.

Hartelt combineert ervaring met directe investeringen in zorgvastgoed met de mogelijkheid om financieringsoplossingen aan te bieden. Daardoor kijken wij niet alleen naar de lening zelf, maar naar de totale casus: het zorgconcept, het vastgoed, de exploitatie, de risico’s en de financieringsstructuur.

In passende gevallen kan dat helpen om een financieringsvraagstuk anders te beoordelen dan binnen een reguliere bancaire benadering. Niet doordat risico’s worden genegeerd, maar doordat de specifieke samenhang tussen zorginhoud, vastgoedwaarde en exploitatie beter wordt meegenomen.

Vragen die daarbij vaak relevant zijn:

• Is er een duidelijke en onderbouwde zorgvraag?
• Is er een concreet vastgoed- of investeringsplan?
• Is de organisatie professioneel ingericht en financieel draagkrachtig genoeg?
• Zijn de aannames in de business case realistisch?
• Is duidelijk hoe het vastgoed bijdraagt aan de zorgverlening?
• Past de financieringsstructuur bij de kasstromen en risico’s van de organisatie?

In deel 4 vertalen we dit naar tien vragen die iedere zorgaanbieder vooraf zou moeten beantwoorden voordat een financieringsaanvraag wordt ingediend.

Herkent u dit bij een lopend vastgoed- of financieringsvraagstuk? Zodra uw plannen voldoende concreet zijn, kijken wij graag mee of financiering via Hartelt passend kan zijn en welke structuur daarbij aansluit.

Neem contact op via financieringvoordezorg@hartelt-fm.com.

Rob Coenen