Waarom sturen op een korte terugverdientijd niet altijd tot de beste langetermijnbeslissing leidt

Joep Munten

Vaak beoordelen zorgorganisaties verduurzaming vooral op een korte terugverdientijd, in de hoop op een veilige en snelle investering. Die focus leidt in de praktijk vaak tot een risico: je kiest voor snelle winst, terwijl je onbewust de toekomstbestendigheid en waarde van je vastgoed op het spel zet. In deze editie ontdek je waarom deze focus een risico is en hoe je verduurzaming wél effectief verankert in je langetermijnstrategie.

De valkuil van de korte horizon
Wie verduurzaming beoordeelt op terugverdientijd, kiest vaak voor de makkelijke ingrepen: ledverlichting, zonnepanelen, energiemonitoring en het optimaliseren van installaties. Hoewel deze maatregelen zinvol zijn, maken ze een verouderd gebouw nog niet automatisch toekomstbestendig. De grotere ingrepen die nodig zijn voor structurele waarde—zoals hoogwaardige isolatie, nieuwe klimaatinstallaties, elektrificatie, warmteopslag of een ingrijpende renovatie—vragen om een langere investeringshorizon.

Wat de gemiddelde 6,1 jaar verbergt
De Sectorale routekaart verduurzaming en CO₂-emissiereductie zorgvastgoed (CARE)laat zien dat veel verduurzamingsmaatregelen financieel aantrekkelijk kunnen zijn, met een gemiddelde terugverdientijd van ongeveer 6,1 jaar. Achter dat gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil:

Energiebeheersysteem: minder dan 2 jaar

Ledverlichting: iets meer dan 4 jaar

Ruimteverwarming: gemiddeld 10,7 jaar

Isolatie gebouwschil: gemiddeld 12,1 jaar

Koeling: ongeveer 19 jaar

Dat een grotere investering zich niet binnen vijf of zeven jaar terugverdient, betekent nog niet dat deze financieel onlogisch is. Zeker niet met de aanscherping van wettelijke eisen: onder de EPBD IV moeten utiliteitsgebouwen vanaf 2030 beter presteren dan de 16% slechtst presterende gebouwen uit 2020, en vanaf 2033 wordt die grens verhoogd naar 26%.

De verborgen kosten van uitstel

Daarnaast spelen andere ontwikkelingen mee. Netcongestie kan volledige elektrificatie vertragen, bouw- en installatiekosten zijn sterk gestegen, en zwaardere installaties kunnen aanpassingen aan de netaansluiting vragen. Ook vergroot klimaatverandering de behoefte aan koeling en bescherming tegen hittestress, terwijl zorgconcepten soms sneller veranderen dan de technische levensduur van een gebouw.

Wat kost het als je de investering uitstelt?

Blijven de energielasten hoger?

Moet de investering over een paar jaar alsnog worden gedaan tegen hogere kosten? Wordt het gebouw moeilijker verhuurbaar?

Een plan dat vandaag alleen op de laagste investeringskosten wordt beoordeeld, kan morgen tekortschieten in exploitatie, comfort, waarde of financierbaarheid.

Verduurzaming hoort in het MJOP

Verduurzaming werkt beter wanneer het geen los project blijft. De maatregelen moeten worden verbonden aan het meerjarenonderhoudsplan, de huisvestingsstrategie, de huurafspraken en de financieringsstructuur.

Uit diezelfde sectorale routekaart blijkt dat ongeveer 25% van de organisaties de uitkomsten van de routekaart niet in het MJOP verwerkt. Daarmee blijft verduurzaming een los project. Juist door maatregelen te koppelen aan gepland onderhoud, wordt verduurzaming onderdeel van de totale investeringsbeslissing.

Van terugverdientijd naar langetermijnwaarde

Bij Hartelt Fund Management begint de afweging met een bredere vraag: welke zorg wil je op deze locatie over tien, twintig of dertig jaar nog kunnen leveren? Pas daarna volgen de vastgoed- en financieringsvragen. Wij kijken naar de samenhang tussen het zorgconcept, het gebouw, de huurovereenkomst, de resterende levensduur, de investeringsplanning en de financiering.

Daar hoort een financieringsstructuur bij die past bij het project: met voldoende looptijd, ruimte voor gefaseerde investeringen en een terugbetalingsprofiel dat aansluit bij de besparingen en de levensduur van het vastgoed. De uiteindelijke vraag is welke investering op lange termijn het beste past bij het gebouw en de zorg die daar geleverd moet worden.

Bronnen

Expertisecentrum Verduurzaming Zorg (EVZ) Sectorale routekaart verduurzaming en CO₂-emissiereductie zorgvastgoed – CARE, mei 2025. Analyse van 79 portefeuilleroutekaarten, inclusief terugverdientijden per maatregelcategorie. Sectorale routekaart CARE 2025
Staatsblad 2026, 103 Implementatie van EPBD IV in Nederlandse wetgeving, waaronder de eisen voor de slechtst presterende utiliteitsgebouwen vanaf 2030 en 2033. Officiële Bekendmakingen
Ministerie van Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening Minimum energieprestatie-eisen utiliteitsbouw – EPBD IV. Toelichting op de Europese richtlijn en Nederlandse uitwerking. VolkshuisvestingNederland.nl
RVO Minimum energieprestatieniveaus utiliteitsgebouwen EPBD IV. Toelichting op de minimum energieprestatieniveaus voor 2030 en 2033. RVO.nl

Loop je tegen een financieringsvraagstuk aan rondom verduurzaming van zorgvastgoed?