3 redenen waarom een goed verduurzamingsplan voor zorgvastgoed toch kan vastlopen
De verduurzaming van het vastgoed in de langdurige zorg vraagt tot 2030 om circa €920 miljoen aan extra investeringen. Dat is gemiddeld ongeveer €56 per vierkante meter, boven op de reguliere kosten voor onderhoud, renovatie en nieuwbouw.
Tegelijkertijd is de Nederlandse zorg verantwoordelijk voor ongeveer 7% van de nationale CO₂-voetafdruk. De noodzaak om te verduurzamen is dus duidelijk. Maar daarmee is de investering nog niet gefinancierd.
In de praktijk moet verduurzaming concurreren met investeringen in zorgpersoneel, digitalisering, nieuwbouw, vervangingsonderhoud en uitbreiding van de zorgcapaciteit.
Voor zorgorganisaties gaat het daarom niet alleen over welke maatregelen technisch nodig zijn, maar ook over wie investeert, waarop die investeringsbeslissing wordt gebaseerd en over welke termijn het rendement wordt beoordeeld.
Daar zie ik drie financiële valkuilen regelmatig terugkomen.
#1. Een subsidie wordt aangezien voor een financieringsplan
Bij verduurzaming wordt vaak als eerste gekeken naar subsidies. Logisch, want die kunnen een project aanzienlijk ondersteunen.
Voor integrale verduurzamingsprojecten bedraagt de DUMAVA-subsidie in 2026 in beginsel 30% van de subsidiabele kosten.
Dat betekent tegelijkertijd dat het grootste deel van de investering op een andere manier moet worden gefinancierd.
De relevante vraag is daarom niet alleen welke subsidie beschikbaar is, maar vooral wie het resterende bedrag financiert, wie de investering draagt en bij wie de financiële voordelen terechtkomen.
Dat speelt bijvoorbeeld bij gehuurd zorgvastgoed. De partij die investeert, is niet altijd dezelfde partij die profiteert van lagere energielasten of waardevermeerdering.
Een subsidie kan de businesscase dus verbeteren, maar is op zichzelf nog geen financieringsplan.
#2. Het energielabel wordt gezien als administratie, in plaats van als startpunt
Een tweede valkuil ontstaat wanneer verduurzaming begint bij de maatregel, terwijl het inzicht in het gebouw nog onvoldoende is.
Volgens een door ABN AMRO aangehaalde inventarisatie heeft 63% van het vastgoed in de VVT nog geen geregistreerd energielabel. In de gehandicaptenzorg loopt dat aandeel op tot 73%.
Een energielabel is niet in iedere situatie verplicht.
Maar het ontbreken ervan kan wel wijzen op een bredere vraag: hoeveel inzicht is er daadwerkelijk in de energetische kwaliteit, het energiegebruik en de toekomstige investeringsbehoefte van een locatie?
Zonder goede nulmeting wordt het lastig om prioriteiten te stellen.
Dan bestaat het risico dat maatregelen vooral worden gekozen omdat ze zichtbaar, subsidiabel of relatief eenvoudig uitvoerbaar zijn, in plaats van omdat ze passen binnen de langetermijnstrategie van het gebouw.
Voor een financier is dat eveneens relevant.
Hoe groter de onzekerheid over het vastgoed, de benodigde investeringen en de toekomstige exploitatie, hoe lastiger het wordt om een langjarige financieringsbeslissing goed te beoordelen.
Het energielabel is daarmee niet het einddoel, maar één van de bouwstenen voor een financierbare vastgoedstrategie.
#3. De korte terugverdientijd krijgt voorrang boven de langetermijnwaarde
Volgens de sectorale routekaart voor de langdurige zorg bedraagt de gemiddelde terugverdientijd van de onderzochte verduurzamingsmaatregelen ongeveer 6,1 jaar.
Achter dat gemiddelde gaan echter grote verschillen schuil.
Maatregelen die zich snel terugverdienen zijn vanzelfsprekend aantrekkelijk. Ze zijn vaak eenvoudiger te onderbouwen en passen gemakkelijker in een businesscase.
Maar daarmee zijn ze niet automatisch de beste investering voor de toekomst van een gebouw.
De grotere verduurzamingsstappen vragen vaak om een langere investeringshorizon.
Wie investeringen uitsluitend beoordeelt op een korte terugverdientijd, kan daardoor maatregelen uitstellen die juist bepalend zijn voor de toekomstige bruikbaarheid, exploitatie, waarde en financierbaarheid van het vastgoed.
De financiële afweging zou daarom breder moeten zijn.
Niet alleen: hoe snel verdienen we deze investering terug?
Maar ook: wat gebeurt er wanneer we níét investeren?
Ook dat hoort bij de businesscase.
Deze drie valkuilen staan niet los van elkaar
Subsidie, vastgoeddata en terugverdientijd lijken drie afzonderlijke onderwerpen. In de praktijk komen ze samen in dezelfde investeringsbeslissing.
Voordat wordt bepaald welke verduurzamingsmaatregelen nodig zijn, ligt er daarom een fundamentelere vraag:
welke zorg willen we op deze locatie over tien, twintig of dertig jaar nog kunnen leveren?
Pas daarna volgen de vastgoed- en financieringsvragen.
- Welke gebouwen blijven behouden?
- Welke locaties vragen om renovatie, herontwikkeling of vervangende nieuwbouw?
- Welke investeringen passen bij de resterende levensduur van het vastgoed?
- En hoe moet de financiering daarop aansluiten?
Verduurzaming is daarmee geen los technisch dossier. Het hoort thuis in de vastgoedstrategie, de investeringsplanning én de financieringsstrategie.
Bij Hartelt Fund Management kijken we daarom verder dan alleen de subsidiecheck of het energielabel.
We kijken naar de samenhang tussen het zorgconcept, het gebouw, de huurovereenkomst, de resterende levensduur, de investeringsplanning en de financiering.
Uiteindelijk gaat verduurzaming niet alleen over het verlagen van het energiegebruik.
Het gaat erom zorgvastgoed bruikbaar, betaalbaar én financierbaar te houden.
In de komende drie nieuwsbrieven gaan we afzonderlijk dieper in op deze drie financiële valkuilen.
Victor Gulickx
PS: In het volgende deel laten we zien hoe je van subsidie naar een financieringsplan komt dat aansluit op de investering, de kasstromen en de levensduur van het vastgoed.
