Een subsidie maakt verduurzaming nog niet financierbaar
Veel verduurzamingsplannen voor zorgvastgoed starten met een subsidiecheck. Logisch. Iedere bijdrage verlaagt het bedrag dat een zorgorganisatie of vastgoedeigenaar zelf moet investeren en financieren.
Maar zodra de plannen concreet worden, wordt de financieringsvraag prangender.
Neem DUMAVA. Voor integrale verduurzamingsprojecten bedraagt de subsidie in 2026 in beginsel 30% van de subsidiabele kosten. Bij een hoge energieprestatie kan dat in bepaalde gevallen oplopen tot 40%, met een maximum van €1,5 miljoen per aanvraag (RVO).
Dat zijn serieuze bedragen. Tegelijkertijd blijft minimaal 60% tot 70% van de subsidiabele investering over om op een andere manier te financieren. Niet-subsidiabele kosten komen daar nog bij.
Daar begint het echte financieringsvraagstuk.
De overige 60% tot 70% moet ergens vandaan komen
Na de subsidiecheck komt de vraag hoe het resterende bedrag wordt gefinancierd. En daar spelen meerdere dingen tegelijk.
Wie doet de investering? Welke kasstromen zijn beschikbaar? Over welke periode wordt de investering terugbetaald? En bij wie komen de operationele/financiële voordelen uiteindelijk terecht?
Dat zijn geen vragen die je later kunt beantwoorden. Ze bepalen of een project überhaupt levensvatbaar is, op de korte en lange termijn. Een project kan een aantrekkelijke subsidie ontvangen en alsnog een onhaalbare financieringsvraag hebben. In de praktijk zien we dat (helaas) regelmatig.
De subsidie lost het financieringsvraagstuk niet op. Ze verkleint het hooguit. De rest moet je structureren.
De timing van de subsidie telt mee
Nog even terug naar de subsidie. Bij DUMAVA moet de aanvraag worden ingediend voordat verplichtingen met een aannemer worden aangegaan. De definitieve toekenning, de voorwaarden en de uitbetaling kunnen daarna invloed hebben op onder meer de planning en de liquiditeitsbehoefte.
Daar moet je vooraf rekening mee houden.
Dan komen er veel vragen op je af. Wanneer zijn de middelen nodig? Welke bedragen moeten gedurende het project beschikbaar zijn? Hoe wordt de periode tussen investering en uitbetaling opgevangen?
Zeker bij grotere projecten hoort liquiditeitsplanning vanaf het begin bij de financiële uitwerking, niet pas als de subsidie is toegekend. Het moment van aanvragen, de doorlooptijd en het uitbetalingsmoment zijn onderdeel van de financiële structuur, niet een bijzaak.
Investering en voordeel komen niet altijd op dezelfde plek terecht
Stel dat de eigenaar investeert in isolatie, installaties of zonnepanelen. De zorgorganisatie profiteert van lagere energielasten.
Dan komen de investering en het financiële voordeel bij verschillende partijen terecht.
Zonder duidelijke afspraken over huurtermijn, huurprijs, servicekosten en de verdeling van besparingen ontstaat een klassieke split incentive: degene die investeert, ontvangt niet automatisch het volledige rendement. Dit kan betekenen dat partijen niet tot elkaar komen en een financieel en maatschappelijk waardevolle investering uitblijft.
Voor de businesscase zijn de afspraken tussen eigenaar en huurder daardoor minstens zo relevant als de technische maatregel zelf.
Wie investeert? Welke operationele, financiële en maatschappelijke waarde ontstaat er in het vastgoed? En hoe worden die effecten verdeeld? Dat bepaalt (mede) of de investering uitvoerbaar is.
Ook bij vastgoed in eigendom blijft kasstroom bepalend
Bij vastgoed in eigendom kunnen investering en vastgoedwaarde bij dezelfde partij samenkomen. Toch kan ook daar spanning ontstaan.
Een maatregel kan technisch noodzakelijk zijn en op lange termijn waarde toevoegen, terwijl er op korte termijn onvoldoende vrije kasstroom beschikbaar is om de investering volledig terug te betalen.
Dat verschil tussen waarde op lange termijn en beschikbare kasstroom op korte termijn is bepalend voor de financieringsstructuur.
Een investering in de gebouwschil kan een levensduur van tientallen jaren hebben. Als je die uitsluitend beoordeelt op een terugverdientijd van vijf of zeven jaar, doe je onvoldoende recht aan de waarde die ermee wordt gecreëerd.
Wanneer een maatregel tientallen jaren meegaat, is het logisch om te kijken naar een looptijd en aflossingsstructuur die aansluiten bij die economische levensduur. Zo komen investering, besparing en terugbetaling in één financiële afweging samen.
De praktijk geeft verschillende interessante mogelijkheden. Een financiering kan bestaan uit verschillende componenten: eigen middelen, subsidies, reguliere vastgoedfinanciering, specifieke verduurzamingsleningen, bijdragen van eigenaar en huurder en eventueel een langere aflossingsperiode.
Welke combinatie passend is, hangt echter af van het project en van de partijen die erbij betrokken zijn. Het is maatwerk.
Start een financiering met 5 vragen
Als we een verduurzamingscasus bekijken, willen we in de startfase antwoord op deze vijf vragen:
#1 Hoe groot is de totale investering en welk deel is subsidiabel?
==> Dat bepaalt de omvang van het financieringsvraagstuk dat overblijft na subsidie.
#2 Hoe wordt het resterende bedrag gefinancierd?
==> Eigen middelen, leningen, bijdragen van eigenaar en huurder — de combinatie moet passen bij het project.
#3 Wanneer zijn de middelen gedurende het project nodig?
==> Liquiditeitsplanning is geen sluitpost. Het is een onderdeel van de financiële structuur.
#4 Welke partij draagt de investering en waar operationele, financiële en maatschappelijke lasten en lusten terecht?
==> Zeker bij gehuurd zorgvastgoed zijn de afspraken tussen eigenaar en huurder bepalend voor de haalbaarheid.
#5 Welke looptijd past bij de economische levensduur van de maatregel?
==> Een investering die tientallen jaren meegaat, verdient een financieringsstructuur die daarbij aansluit.
Tot slot
Als je die vragen in samenhang bekijkt, krijg je een financieringsstructuur die aansluit op het project en op de betrokken partijen.
Een verduurzamingsplan wordt pas echt uitvoerbaar met duidelijk inzicht in de operationele, financiële en maatschappelijke investering, kosten en opbrengsten.
Bij Hartelt Fund Management kijken we daarom naar de samenhang tussen het gebouw, de huurovereenkomst, de investeringsplanning, de kasstromen, de resterende levensduur en de financiering. Zo kan een subsidie zijn rol vervullen binnen een structuur die past bij de verduurzamingsopgave.
Loop je tegen een financieringsvraagstuk aan rondom verduurzaming van zorgvastgoed? We denken graag mee. Je kunt ons bereiken via financieringvoordezorg@hartelt-fm.com.
In het volgende deel kijken we naar de vastgoed- en energiegegevens achter de financieringsbeslissing. Goede data helpen om investeringen beter te prioriteren en de financierbaarheid van een locatie beter te onderbouwen.
Michel Van Oostvoorn
Bron: RVO (Rijksdienst voor Ondernemend Nederland), Subsidieregeling Duurzaam Maatschappelijk Vastgoed (DUMAVA). Laatst bijgewerkt 24 augustus 2026. Geraadpleegd 27 augustus 2026. https://www.rvo.nl/subsidies-financiering/dumava
