Financiering van energietransitie van de gezondheidszorg naar ’net-zero’

Omdat duurzaamheid steeds hoger op de agenda komt, staan zorgaanbieders voor de uitdaging om upgrades van verouderde faciliteiten te financieren. Veranderende demografie en maatschappelijke trends zetten zorgaanbieders onder grote druk om te investeren in nieuwe zorgvoorzieningen en zorgwoningen. Dit wordt nog versterkt door de eis uit het Parijs-akkoord om in 2050 een klimaatneutrale wereld te realiseren. In dit artikel gaan we in op de impact die institutionele beleggers kunnen realiseren bij de financiering van de energietransitie in de zorgsector. Dit artikel is eerder verschenen in ‘Real Assets IMPACT Magazine ’.

De omvang van de Nederlandse zorgvastgoedsector is enorm. In vierkante meters wordt geschat dat de totale voorraad groter is dan de totale winkel- en kantorensector samen. Ongeveer 50% van alle zorggebouwen in Nederland dateert nog van voor 1980. Veel van deze gebouwen zijn esthetisch verouderd, hebben vaak achterstallig groot onderhoud en hebben een inefficiënte indeling voor zorgpersoneel. Hierdoor voldoen ze niet aan de huidige, laat staan aan toekomstige, duurzaamheidseisen waardoor een aanzienlijk deel van het huidige aanbod van zorgvoorzieningen niet voldoet aan de behoeften die zorgaanbieders en bewoners anno 2021 hebben.

Denk daarnaast aan de vraag naar zorginstellingen en zorgwoningen die zowel groeit als verandert. De vraag neemt toe vanwege bekende demografische trends. Vooral het ‘dubbele verouderingseffect’ speelt een belangrijke rol: het aantal 65-plussers zal de komende 25 jaar naar verwachting met 1,3 miljoen toenemen en het aantal 75-plussers zal zelfs verdrievoudigen. De behoefte aan intensieve zorg neemt exponentieel toe naarmate mensen ouder worden.

Verandering van de vraag

De vraag verandert ook kwalitatief door een seculiere maatschappelijke trend. De meeste mensen die nu in de 70 zijn, zijn veel vitaler in vergelijking met hun ouders of grootouders. Ouderen kunnen, en hebben ook de wens om langer thuis te blijven wonen. En dat betekent dat het soort zorginstellingen dat tegenwoordig nodig is, heel anders is dan de gebouwen die bijvoorbeeld 30 of 40 jaar geleden werden gebouwd. Kortom, vraag en aanbod zijn sterk uit balans, zowel kwantitatief als kwalitatief. Dit legt een grote druk op zorgaanbieders om grote bedragen te investeren in meer en beter passende zorgvoorzieningen en huisvesting. Alsof dit nog niet genoeg is, doemt er nog een storm op aan de horizon: het eerder genoemde Parijs-akkoord om in 2050 een klimaatneutrale wereld te bereiken.

Zorgaanbieders staan de komende tijd voor meerdere uitdagingen. In de nieuwste Barometer Nederlandse zorg 2021 ziet consultant EY enkele belangrijke ontwikkelingen in het zorglandschap, waaronder de noodzaak om de sector te verduurzamen, het toenemende belang en de invloed van ICT en innovaties en stijgende bouwkosten.

‘Het soort zorginstellingen dat tegenwoordig nodig is, is heel anders dan de gebouwen die bijvoorbeeld 30 of 40 jaar geleden werden gebouwd.’ Joep Munten, Hartelt Fund Management

 

EY merkt verder op dat de noodzakelijke investeringen in duurzaamheid ook leiden tot hogere kosten, zonder dat dit direct voordelen oplevert. Investeringen om CO2-reductie te realiseren leveren niet direct een besparing op en slechts een beperkte besparing op de energiekosten. Dit plaatst zorgaanbieders in een hachelijke situatie: aan de ene kant een toenemende behoefte om te investeren in nieuwe IT-systemen en strikte kostenbeheersing; en aan de andere kant de noodzaak om te investeren in duurzaamheidsmaatregelen om in 2050 aan de ‘net-zero’-eisen van hun – vaak verouderde– vastgoed te voldoen. Traditioneel is de belangrijkste bron van kapitaal voor zorgaanbieders altijd de standaard bankfinanciering geweest. Banken zijn echter terughoudender geworden met het verstrekken van langlopende leningen om investeringen in duurzaamheid en de energietransitie te financieren. Hier kunnen institutionele beleggers hun rol claimen.

Impact van institutionele beleggers

In de huidige lage of zelfs negatieve renteomgeving hebben institutionele beleggers zoals pensioenfondsen en verzekeringsmaatschappijen grote belangstelling voor alternatieve beleggingen. Met name stabiele en inkomsten-genererende assets zijn zeer gewild en zorgvastgoed voldoet aan deze kenmerken.

Institutionele beleggers zijn ook langetermijnbeleggers en passen daarom van nature bij de zorgaanbieders. Een uitgebreide beschrijving van de financieringsstructuur van het Nederlandse zorgstelsel valt buiten het bestek van dit artikel, maar kort gezegd: zorgaanbieders ontvangen veel, zo niet alle financiering via de overheid en de verplichte zorgverzekering. Als zodanig kunnen ze als zeer stabiele tegenpartijen worden beschouwd.

Een mogelijke oplossing voor financiering zou daarom een sale-and-leaseback-transactie tussen een zorgaanbieder en een institutionele belegger kunnen zijn. Afhankelijk van de complexiteit en de omvang van de benodigde investeringen in duurzaamheid kan de belegger zelfstandig of via een gespecialiseerde vermogensbeheerder te werk gaan. Een belangrijk onderdeel van deze strategische samenwerking voor de lange termijn is het maken van duidelijke afspraken over de timing en type verbouwing, de afbakening en het te volgen traject.

Duurzame gebouwen

De voordelen van deze samenwerking zijn evident. De institutionele belegger krijgt een stabiel en inflatie-geïndexeerd direct inkomen door te beleggen in een duurzaam gebouw dat Parijs-proof is of wordt. De zorgaanbieder kan zijn bewoners en personeel voorzien van huisvesting die past bij de huidige en toekomstige eisen en heeft duidelijkheid over de toekomstige woonlasten en kan zich richten op het verlenen van zorg en welzijn aan haar bewoners.

Er is een sterke natuurlijke financiële fit tussen beide werelden. Aan de ene kant zijn er zorginstellingen die behoefte hebben aan een stabiele kapitaalbron om hun gebouwen op te waarderen naar de huidige en toekomstige behoeften. Aan de andere kant zijn er institutionele beleggers die op zoek zijn naar een bron van langdurig stabiel direct rendement. Maar ook vanuit impactoogpunt is er een sterke match. Institutionele beleggers zijn in staat om een significante bijdrage te leveren aan het verkleinen van de CO2-footprint en tegelijkertijd impact te creëren door te investeren in passende huisvesting voor zorgaanbieders en ouderen.